分管契約因法院判決分割而終止後，共有人在分管之特定部分土地之地上物與土地間是否成立租賃關係？

前言

共有物土地在*分割之前，共有人間可訂立分管契約，約定某特定共有人可以使用共有土地的某個範圍，而該特定共有人為了充分利用該範圍土地而在上面蓋了建物。後來共有土地因為協議或裁定分割後，可否主張依*民法第425之1規定成立租賃關係，好讓該特定共有人付地租來繼續使用該建物呢？

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*共有物分割，前提須是「分別共有」，若是「公同共有」則須先經過共有人間的協議或約定，確定各共有人的應有部分，並向地政事務所辦理登記，才會變更為「分別共有」的共有狀態。

*民法第425條之1第1項：「土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第四百四十九條第一項規定之限制。」

「按各共有人，對於他共有人因分割而得之物，按其應有部分，負與出賣人同一之擔保責任，民法第 825 條定有明文。

共有人於共有物分割以前，固得約定範圍而使用之，但此項分管行為，不過暫定使用之狀態，與消滅共有而成立嶄新關係之分割有間，共有人請求分割共有物，應解為有終止分管契約之意思，故共有物經法院判決分割確定時，先前共有人間之分管契約，即生終止之效力。

共有人在分管之特定部分土地上所興建之房屋，於共有關係因分割而消滅時，該房屋無繼續占用土地之權源。且因共有人間互負擔保義務，不因分割共有之土地，而與地上物另成立租賃關係，此與民法第 425 條之 1 規範意旨，係為解決同屬一人所有之土地及其上房屋由不同之人取得所有權時之房屋與土地利用關係，其目的在於房屋所有權與基地利用權一體化之體現，以保護房屋之合法既得使用權，而推定在房屋得使用期限內，有租賃關係之情形尚有不同。」

出處：最高法院 110 年度台上字第 409 號 民事判決

陳宏奇律師
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