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惱人的鄰居！淺談惡鄰條款｜賴鴻齊律師
新北市鶯歌區某大廈一名蘇姓男住戶經常深夜大喊「寶貝」並敲地板噪音擾鄰，警察雖有多次介入處理但效果都不彰，去年區分所有權人會議有住戶提案將蘇姓住戶強制遷離，獲出席人數7成共113戶支持，事後連同138戶連署書，提告請求法院強制遷離蘇姓住戶，沒想到蘇姓住戶變本加厲，竟多次從住家陽台丟東西到中庭，還曾砸傷鄰居，但新北地院審理後認為不符公寓大廈管理條例驅逐惡鄰條款之規定，所以判管委會敗訴。
一、法律怎麼規定的呢？
依據公寓大廈管理條例第22條第1項規定：
住戶有下列情形之一者，由管理負責人或管理委員會促請其改善，於三個月內仍未改善者，管理負責人或管理委員會得依區分所有權人會議之決議，訴請法院強制其遷離：
一、積欠依本條例規定應分擔之費用，經強制執行後再度積欠金額達其區分所有權總價百分之一者。
二、違反本條例規定經依第49條第1項第1款至第4款規定處以罰鍰後，仍不改善或續犯者。
三、其他違反法令或規約情節重大者
如住戶有嚴重違反對其他住戶之義務，致無法維持共同關係時，公寓大廈管理條例第22條規定可請求住戶強制遷離。
然而，要強制驅離住戶，除了要有上揭3款法定事由外，還要符合「管理負責人或管委會已促請住戶改善而住戶未於三個月內改善」，以及「區分所有權人會議決議訴請法院強制驅離住戶」。
二、本件的案情
本件讓大眾無法理解的是，明明蘇姓住戶之種種脫序行為，已經嚴重妨害其他住戶之安寧、安全及衛生（公寓大廈管理條例第6條第1項第1款、第16條第1項參照），且警察也多次介入處理而堪認違反情節重大。
再者，管委會也有勸導但蘇姓住戶仍未於3個月內改善，區分所有權人會議也通過對蘇姓住戶提起強制驅離訴訟之決議，更有138戶之連署書當佐證，結果最終竟然還是敗訴！
三、問題出在哪裡？
其實問題是出在 通過決議之方式，因為公寓大廈管理條例對於第22條第1項之區分所有權人會議決議之方式並無特別規定，所以除規約另有約定外，否則應依同條例第31條規定之方式為之，簡單來說，就是區分所有權人2/3以上出席，出席人數3/4以上同意。
如果無法依第31條規定之方式達成決議，則就同一議案即得依第32條第1項規定重新召集會議，並依同條項後段為假決議後（簡單來說，就是區分所有權人3人且1/5以上出席，出席人數1/2以上同意），再依同條第2項規定辦理（即反對者以書面表示反對意見），使該決議成立。
因此，本件管委會之所以敗訴，係因為僅有區分所有權人會議出席人數約7成同意對蘇姓住戶提起強制驅離訴訟，並未達出席人數3/4（即7成5）以上同意，所以該次區分所有權人會議，並未合法通過強制驅離被告之決議；至於有138戶連署部分，因連署並非強制驅離惡鄰之要件，所以仍不能成為強制驅離蘇姓住戶之理由。
安和國際法律事務所
賴鴻齊 律師
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