「違章建築」於坐落之承租基地出賣時，是否享有基地之優先承買權？｜賴鴻齊律師

前言

因違章建築所產生之法律糾紛，在我國屢見不顯，亦常是民眾詢問筆者之問題，特別是違章建築與承租基地間關係。因此，筆者以下簡介違章建築優先承買權之問題，供大家參考。

什麼是「違章建築」？

「違章建築」係指未向地政機關辦理「建物所有權第一次登記」之建物，也就是大家常聽到的「未辦保存登記建物」。

又可分為「程序違建」(即可補正登記程序而成為合法建物)、「實質違建」(無法補正登記程序而成為合法建物)。

「違章建築」坐落之承租基地出賣時，是否享有民法第426條之2第1項及土地法第104條第1項前段規定之優先承買權？

我國實務見解曾有認為，因「違章建築」並非合法建物，隨時被拆除之可能，與優先承買權旨在使基地上之房屋合歸一人所有，以盡經濟上效用之立法目的有違(最高法院80年度台上字第2105號判決 參照)，是「違章建築」應排除民法第426條之2第1項及土地法第104條第1項前段之適用。

然而，我國多數實務見解則認為，違章建築僅係因欠缺行政管理之規定而不許向地政機關辦理第一次所有權登記，但並非不得以之為交易之標的，倘於基地出賣時蓋有之該違章建物具有一定之經濟價值，且承租人與基地所有人訂立租約時，係約定以在土地上有房屋（建築物）為目的，即不因該房屋嗣後被拆除而影響其原本已取得之優先購買權，以貫徹法律就優先購買權重在使基地及其上之房屋合歸一人所有之旨意(最高法院103年度台上字第2188號判決 參照)。

結論

是以，依我國實務目前穩定之見解，基於真正貫徹優先承買權旨在使基地上之房屋合歸一人所有，以發揮土地利用價值，盡經濟上效用之立法目的，「違章建築」於坐落之承租基地出賣時，仍應享有民法第426條之2第1項及土地法第104條第1項前段規定之基地優先承買權。

安和國際法律事務所　賴鴻齊 律師

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