淺談房屋不定期租賃之終止｜賴鴻齊律師

房屋租賃租約到期後，出租人常基於過往信賴關係便沒有再與承租人重新簽訂租約，而是繼續讓承租人使用房屋並收取租金，此時雙方租賃關係就會變成不定期租賃契約（民法第451條參照）。

不定期租賃契約中，收回房屋的困境

不定期租賃契約雖無論出租人或承租人均可提前通知而隨時終止（民法第450條第2、3項參照），但是實務上常見承租人不願搬離，使出租人陷於無法終止不定期租約之窘境，因土地法第100條有特別規定，出租人必須限於收回自住、重建房屋，或者是承租人有積欠租金達2個月以上、違反租賃契約等情形，才可終止不定期租賃契約並收回房屋。

惟在承租人不願搬離之情形下，承租人積欠租租金或違反租賃契約之情形幾乎不會發生，所以出租人如要終止不定期租賃契約，大多僅能主張收回自住。

何謂「收回自住」

雖「收回自住」在司法解釋上，除收回由出租人自己居住外，亦包括供與出租人共同生活之家屬自住，及供出租人自己營業使用（原最高法院51年台上字第370號民事判例參照），然因出租人必須對於收回自住事由為相當之證明（原最高法院41年台上字第138號判例參照），因此在司法實務上，出租人要終止不定期租賃契約並收回房屋，確實頗為不易。

激進的解套方式

但是如果出租人採取較為極端方式，將房屋直接轉賣予第三人，因未經公證之不定期租賃契約無法適用「買賣不破租賃」原則（即承租人可以對房屋新所有權人繼續主張原租賃契約至期限屆滿，民法第425條參照），此時第三人即房屋新所有權人便可要求出租人遷出並返還房屋。

律師建議

是以，筆者建議房屋租賃契約屆期後，務必要再重新簽立租約，以免租賃關係變成不定期租賃契約狀態，日後衍生法律糾紛。

安和國際法律事務所　賴鴻齊 律師

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