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前屋主積欠的管理費該由誰來付？⎪賴鴻齊律師
前言
原屋主積欠社區管理費，嗣原屋主將房屋轉賣他人或遭法院拍賣時，買受人或拍定人等繼受人，應否替原屋主償還呢？筆者簡介如下，供大家參考。
住戶規約明訂「新住戶依然要負責繳納」的條款無效
我國司法實務認為，公寓大廈管理條例第24條第1項 雖有規定「區分所有權之繼受人，應於繼受後遵守原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務事項」。
然此係指社區管理規約對於繼受人仍發生拘束力，至於原屋主已積欠之管理費，依債之相對性原則，自應向原屋主請求；況區分所有權人積欠管理費乙事，並無週知大眾之公示方法，則將此義務強加於繼受人，必會讓一般交易之第三人遭受不測之損害，恐妨害經濟發展和資源之利用。
是以，繼受人自不受管理規約拘束，就原屋主欠繳之管理費，負擔清償責任(臺灣高等法院暨所屬法院98年法律座談會民執類提案第20號、臺灣高等法院暨所屬法院93年法律座談會民事類提案第13號、臺灣高等法院暨所屬法院89年法律座談會民事類第23號參照)。
拍賣公告上已註明原屋主積欠之管理費，應由拍定人負擔時，則繼受人是否受拘束？
我國司法實務對於這個問題，則有爭議：
有認為拍賣公告既已特別註記原屋主積欠管理費之事實，則繼受人應已知悉而須受拘束。
然亦有認為，拍賣公告註記，目的係在於記載拍賣物客觀事實，以促應賣人注意，並不具任何確定私權得喪變更之法律效果，難謂可依此強課以繼受人承擔原屋主已具體發生之管理費給付義務。
結論
社區管理規約雖有特別約定，繼受人須就原屋主欠繳之管理費，負擔清償責任，然繼受人並不受拘束，無須負擔清償責任。惟如拍賣公告有註記繼受人應承受原屋主積欠之管理費時，因我國司法實務尚有不同見解，建議民眾此時務必特別查詢原屋主是否真有積欠管理費？積欠費用為何？再評估是否要投標，以免拍定後衍生法律糾紛。
賴鴻齊 律師
安和國際法律事務所
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