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房屋內若有人因為Covid-19染疫身亡，該房屋是否構成房屋買賣契約（交易）上的「凶宅」？｜吳俊達律師
本土疫情升溫，近來發生多起確診者在家猝死案例。對於染疫在家猝死後，房子算不算「凶宅」，內政部次長花敬群今天說，凶宅定義是非自然死亡，染疫算是生病，「不會被認定為凶宅」（引用新聞內文）。
關於這個爭議問題，筆者提供法律意見如下。
一、非凶宅，但仍應誠實告知
首先，房屋存在「物之瑕疵」，當然不會因為是「凶宅」這個原因，因為並不符合現行大多數民事法院、內政部解釋「關於凶宅」的定義。然而，「有人因為Covid-19染疫，並在房屋內病逝，房屋可能仍存在傳染風險」這點，也可能構成房屋存有「物之瑕疵」。
因此，此種情況，固然不是「凶宅」，但並不表示房屋在交易上不存在減損通常使用或交易價值的「瑕疵」。所以，即使屋主（賣方/出賣人）已經善盡「消毒工作」，在買賣房屋時，屋主在「屋況說明書」記載的勾選上，仍應誠實告知仲介、買方（買受人）。
二、買方應善用屋況說明書空白補充欄位
另一方面，買方可以利用屋況說明書的「其他補充告知欄位」，向賣方及仲介提出說明，要求賣方在此一空白欄位中詳細澄清「房屋使用人有無確認染疫過」。
本文認為，大家應該要有幾個重要觀念：
- 我們可以同意「有人染疫病故的房屋」不是「凶宅」。
- 賣方、仲介仍應該誠實告知「房屋內曾有人染疫Covid-19身故」這個事 實。
- 正確的觀念是，交易資訊本來就應該公開透明，而非心存僥倖，至於買 方會不會殺價、賣方給不給殺價，這就回歸市場機制，賣方當然可以不 賣給「以此為由要求減價」的買方。
- 法律制度必須有效保障「交易過程資訊對等及議價的公平性」。
三、買方要特別注意屋況說明書記載不實之法律效果
此外，我必須嚴肅指出：買方應該特別注意「屋況說明書」記載不實、錯誤時，在買賣契約內容設計上，是否可以連結到「解除契約」、「賠償違約金」等違約法律效果，以及是否可以構成「買方要求履保機構暫停撥款」的理由。這點很多人並不知道，而不少仲介經常蓄意矇騙買方。
如果答案為否定，亦即，買方在買賣契約中找不到制裁「賣方屋況記載不實」的違約效果，那就表示：這份買賣契約的設計（風險分擔公平性）是有問題的，是對買方不利的，必須修改合約條款。
四、簽約前必須詳閱並了解交易內容及流程
最後，我們可以發現：任何房屋買賣契約，在「簽訂前」的詳細審閱、對整個交易架構/流程的正確理解，顯然非常重要。買方（賣方也是）都應該好好注意，而不是對方、仲介、代書、代銷或建商拿出任何版本的買賣契約要你簽，你看都不看，就只因為「87分高」的信任，馬上直接簽下去。簽了之後，才發現存有重大不利，找律師或上法院哭哭啼啼，通常也不太好補救。
吳俊達律師
聯誠國際法律事務所
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