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房租未到期，房客卻落跑，怎麼辦？｜蔡宜臻律師
前陣子有一名客戶打電話來，抱怨房客沒付清房租、水電費，就失蹤落跑，留下滿屋子的家具、雜物，傳簡訊打電話都不回，已經快2個月了，又怕擅自進入屋內惹上官司，真的頭好大…..
建議的做法如下：
先進行催討，留下催繳紀錄，欠租總額達2個月，才可以合法終止租約
民法第440條第1項、第2項前段規定：「承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。」
也就是說，房東應先以 簡訊 或 存證信函 的方式，要求房客限期繳租。假設當初房客繳交的押金尚未扣光，可先用押金抵扣房客積欠的租金。若押金已經扣光情況下，依照民法規定，必須總積欠租金超過2個月的租金金額，房東才可以合法終止租約。
房客若仍置之不理或不知去向，則房東可以進一步向法院提起訴訟
積欠租金未達2個月金額時，可以向法院聲請發 支付命令 或 提起訴訟 請求房客給付租金。
積欠租金已達2個月金額時，房東除了可以請求房客 給付租金 外，還可以 請求房客遷讓房屋。萬一開庭通知，因房客行蹤成謎，送達不到房客或無法送達，法院也會依民事訴訟法規定辦理公示送達。
房東取得法院確定判決後，即可向法院民事執行處 #聲請強制執行，查封房客財產求償，並收回自己的房子。
房東若有進屋察看需求，建議不要擅自進入租屋處將東西清空或換鎖、斷水電，以免誤觸刑責
房東倘若一直聯繫不上房客，因為擔心房客是否遭遇不測，或屋內是否遭到破壞，而需入屋察看的話，建議房東最好找社區管委會的主委、鄰里長或管區員警等，陪同進入屋內，並錄影、拍照存證，除了可以維護房東權益外，也可以避免有《刑法》「竊盜」、「毀損」或「侵入住居」等爭議。
民法第445條規定：「不動產之出租人，就租賃契約所生之債權，對於承租人之物置於該不動產者，有留置權。但禁止扣押之物，不在此限。前項情形，僅於已得請求之損害賠償及本期與以前未交之租金之限度內，得就留置物取償。」
房客所遺留下來的物品，最好先不要丟棄，可以收拾打包後先儲放在其他地方，以免萬一房客突然又回來想要回私人物品而產生糾紛。如果房客留下的私人物品，還具有財產價值，之後房東可依照民法規定，對房客屋內物品行使「留置權」，並依法定程序查封或拍賣後所得價金，清償欠租或房東因此所受的損害。
結論
想要預防和解決房屋租賃糾紛，建議房東可以將租約交由律師審閱，事前的法律動作做得越完備，後面衍生的爭議也會越少。而當遇到奧客，建議依照法律規定的程序來主張相關權利，過程雖麻煩，但較不會惹出爭議，以免追債不成，反而吃上官司。
蔡宜臻律師
合里聯合法律事務所
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