出租土地要注意什麼？｜陳鴻儀律師

今天來談談筆者最近碰到土地租賃的狀況，也就是將基地出租給別人蓋房子的時候，通常都會跟租房子一樣訂立租賃契約，那麼這個租賃契約在訂立上，應該要注意什麼呢？

土地所有權人（即出租人）簽立土地租賃契約書

首要應確保租期屆滿後能順利取回土地，故應特別注意：

一、租賃期限

基地租賃契約可分為「定有期限」及「未定期限」兩種類型，「定有期限」者，按民法第450條第1項規定，其租賃關係於期限屆滿時消滅；「未定期限」者，出租人如欲終止基地租賃契約，除法律另有規定外，應符合土地法第103條各款法定事由之一，始得合法終止租約。

又按民法第451條規定：「租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約。」，倘租期屆滿後，承租人仍繼續占有使用租賃物，出租人又未即時表示反對繼續出租，依法將被視為不定期限租賃，此時要取回土地須符合土地法第103條各款事由，始得為之。為免發生租期屆滿後遭視為不定期限租賃，而有取回土地之困難，故建議應於租賃契約中約定排除民法第451條規定之適用，較為妥適。

二、公證書

按公證法第13條第1項第4款規定：「當事人請求公證人就下列各款法律行為作成之公證書，載明應逕受強制執行者，得依該證書執行之：四、租用或借用土地，約定非供耕作或建築為目的，而於期限屆滿時應交還土地者。」，為免租期屆滿後承租人拒不返還土地，出租人尚需進行訴訟取回土地，曠日廢時，故建議應於租賃契約書中明定本租賃契約應經公證逕受強制執行，並辦理公證完成，屆時如承租人不依約返還土地，出租人即可直接持公證書向法院聲請強制執行。

地上權設定

在租用基地建築房屋時，在雙方訂立租賃契約後，承租人得請求出租人辦理地上權登記喔（民法第422條之1、土地法第102條規定）！

而地上權不如租賃契約中有法定更新的效果（民法第451條），當地上權的期間屆滿，並不會被視為未定存續期間之的地上權（最高法院70年台上字第3678號判例）。

結論

簽立基地租賃契約時，出租人首要應確保租期屆滿後能順利取回土地，故應特別注意上開所述事項。又土地租賃契約通常所涉標的價額較高，建議應委任律師草擬契約並與律師逐條進行討論，始能確保自身權益，切勿輕率為之。

陳鴻儀律師事務所

陳鴻儀 主持律師

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