｜第85話｜用益物權（地上權）

前言

在介紹完民法物權編中的「所有權」後，而在物權的規定中，除了所有權外，就是「他項權利」了，其中以性質作區分，可分為「用益物權」及「擔保物權」。其中用益物權如地上權、、農育權、不動產役權及典權等四種，而擔保物權則有抵押權、質權及留置權等三種。本話將從「用益物權」中最常在實務上運用的「地上權」開始介紹，後面再依序去介紹其他他項權利的法律知識。

壹、普通地上權

一、定義

民法第832條規定：「稱普通地上權者，謂以在他人土地之上下有建築物或其他工作物為目的而使用其土地之權。」

顧名思義，所謂的「用益物權」，就是對於物的「使用權」。而地上權也就是「使用他人土地之權」，所以前提要件是，地上權人對於土地並不會有所有權（否則就是所有權人了）。

而既然叫做「地上」權，這個權利當然就是針對「土地」而利用。但這個利用的方式，必須是在土地上蓋有「建築物或其他工作物」，而此「建築物或其他工作物」對於土地所具有之使用權源。如果在土地上並沒有建築物或其他工作物，而只是種植作物（農育權）或者是供通行或其他便利之使用（役權），雖然同樣是用益物權，卻都不是「地上權」。

二、地上權的存續期間及終止

說在前面，本來有民法第833條的存在，但現行法條已經刪除。刪除的理由是因為民法第767條的「物上請求權」原本僅限於「所有權」始得主張，地上權的部分規定在第833條。修正時將其他物權移到民法第767條第2項，所以原本的第833條就刪除了。

民法第833條之1規定：「地上權未定有期限者，存續期間逾二十年或地上權成立之目的已不存在時，法院得因當事人之請求，斟酌地上權成立之目的、建築物或工作物之種類、性質及利用狀況等情形，定其存續期間或終止其地上權。」

民法第833條之2規定：「以公共建設為目的而成立之地上權，未定有期限者，以該建設使用目的完畢時，視為地上權之存續期限。」

地上權的存續期間可以分為以下幾種情形討論：

（一）定有期間（不超過20年）：原則依雙方約定期間。

（二）未定有期限/存續期間超過20年/成立目的已經不存在：

　1.　未定有期限/存續期間逾二十年或地上權成立之目的已經不存在時，法院得依當事人請求，斟酌地上權成立目的、建築物或工作物種類、性質、利用狀況等，定其存續期間或終止其地上權。基本上，法院在這裡的空間很大，可以直接終止地上權，也可以訂一個期間後才終止，和遺產分割一樣，不受當事人主張的限制。

　2.　以公共建設為目的而成立之地上權。由於公共建設具有公益性，所以如果沒有約定使用期限，則以該建設使用目的完畢時，視為地上權存續期限，不適用20年的期限（如果有定期限，當然就以約定期限為準）。

三、地上權的拋棄

民法第834條規定：「地上權無支付地租之約定者，地上權人得隨時拋棄其權利。」

民法第835條規定：「地上權定有期限，而有支付地租之約定者，地上權人得支付未到期之三年分地租後，拋棄其權利。地上權未定有期限，而有支付地租之約定者，地上權人拋棄權利時，應於一年前通知土地所有人，或支付未到期之一年分地租。因不可歸責於地上權人之事由，致土地不能達原來使用之目的時，地上權人於支付前二項地租二分之一後，得拋棄其權利；其因可歸責於土地所有人之事由，致土地不能達原來使用之目的時，地上權人亦得拋棄其權利，並免支付地租。」

關於地上權，既然是權利，當然可以拋棄。但是拋棄也不是漫無限制拋棄，要區分以下幾種狀況說明：

（一）無支付地租之約定者

地上權人可以隨時拋棄權利。這種狀況下，地上權人基本上是單純獲得利益，所以就算隨時拋棄，對土地所有權人來說，也沒有什麼不利益。

（二）有支付地租約定

　1.　定有期限：

其實這裡有點類似民法債編的「租賃」。既然定有期限也有支付地租的約定，如果允許地上權人隨時拋棄，將造成土地所有人無法獲得預期地租的損害，所以規定了地上權人若要拋棄，須先行支付3年分地租才可以拋棄。

　2.　未定有期限：

未定有期限的狀況下，則規定地上權人須先行支付1年分地租，或者是提前一年通知土地所有權人才可以拋棄，同樣是保障土地所有權人。

　3.　未定有其限之地上權且有支付地租之約定：

地上權人應於拋棄權利前一年通知土地所有人，或支付未到期之一年分地租。

（三）不可歸責地上權人，致地上權無法達成原本使用目的

此時強迫地上權人繼續地上權，繼續支付地租未免有失公平；但土地所有權人同樣不可歸責，所以在此特別規定，支付前二項金額之二分之一後，允許地上權人拋棄其權利，由地上權人及土地所有權人平均分擔，也較為公平。

（四）不可歸責地上權人，但可歸責土地所有權人

此時則規定地上權人除了可以拋棄權利以外，也可以免付地租。畢竟是因為可歸責土地所有權人的因素，這個不利益當然就要歸由土地所有權人自行承擔。

四、情事變更原則

民法第835條之1規定：「地上權設定後，因土地價值之昇降，依原定地租給付顯失公平者，當事人得請求法院增減之。未定有地租之地上權，如因土地之負擔增加，非當時所得預料，仍無償使用顯失公平者，土地所有人得請求法院酌定其地租。」

本條其實就是「情事變更原則」的個別規定。地上權設定後，因為土地價值升降，或者是原本沒約定地租，因為其後發生的情事，造成土地負擔增加，繼續免付地租有失公平時，法院也可以應當事人請求，判斷後增減或是酌定地租。

五、地上權的終止

民法第836條規定：「地上權人積欠地租達二年之總額，除另有習慣外，土地所有人得定相當期限催告地上權人支付地租，如地上權人於期限內不為支付，土地所有人得終止地上權。地上權經設定抵押權者，並應同時將該催告之事實通知抵押權人。地租之約定經登記者，地上權讓與時，前地上權人積欠之地租應併同計算。受讓人就前地上權人積欠之地租，應與讓與人連帶負清償責任。第一項終止，應向地上權人以意思表示為之。」

（一）地上權人積欠地租達二年總額者，土地所有權人得定期限催告，若催告後地上權人仍未給付，土地所有權人即可終止地上權。而若該地上權同時有設定抵押權，並應同時該催告事實通知抵押權人，以免地上權經土地所有權人終止而消滅，造成抵押權人受有損害。

（二）地租約定經向地政機關登記者，地上權人讓與地上權時，就先前積欠之地租應由受讓人與讓與人連帶負清償責任。

六、土地所有權讓與

民法第836條之1規定：「土地所有權讓與時，已預付之地租，非經登記，不得對抗第三人。」

基本上，地上權的約定必須在地政機關登記才會具有效力。而對於土地的受讓人而言，基本上就是依照地政機關登記的內容去主張相關的權利。而地租既然是由土地所有權人收取，自然而然就是從取得所有權開始得請求地租。如果地上權人有預付地租給土地原所有權人，沒有經過登記，新的土地所有權人也不會知道，對伊自然也不生效力。

七、土地的使用限制

民法第836條之2規定：「地上權人應依設定之目的及約定之使用方法，為土地之使用收益；未約定使用方法者，應依土地之性質為之，並均應保持其得永續利用。前項約定之使用方法，非經登記，不得對抗第三人。」

民法第836條之3規定：「地上權人違反前條第一項規定，經土地所有人阻止而仍繼續為之者，土地所有人得終止地上權。地上權經設定抵押權者，並應同時將該阻止之事實通知抵押權人。」