｜第50話｜租賃（下）

前言

本話來到「租賃契約」介紹的最終回了，我們把剩餘的「買賣不破租賃」及「租賃關係的消滅」介紹完畢，其在租賃關係中譯為重要的環節，尤其在租賃關係消滅後承租人拒不搬遷返還租賃物，是在租賃實務上常見的問題，大多民眾都是以存證信函寄發給承租人限期搬遷，或扣抵押租金，但方法都用盡了，但承租人還是不搬遷，該怎麼辦呢？去警局報案說承租人犯了侵占罪？承租人是不會構成侵占罪的，還是要回歸到民法上的請求權，以訴訟、強制執行（可以在簽約時找公證人公證）來排除承租人不搬遷的情況。那承租到一半，承租的房屋被法院拍賣了，怎麼辦呢？解答就在文內。

伍、買賣不破租賃

一、定義

所謂的「買賣不破租賃」，事實上其實是「所有權移轉不破租賃」。我們先來看看法條的規定內容，民法第425條第1項規定：「出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。」條文的內容明明寫著「將其所有權讓與第三人」，而不是「買賣」，所以不僅是買賣，若是「贈與」、「繼承」或「法院拍賣」而將房屋所有權移轉登記給第三人，原本的租賃契約及存在於原承租人與受讓的第三人之間。

二、適用情況

依據民法第425條第2項規定：「前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之。」租賃契約並非一定要經過公證才發生效力，而是若是所約定的租期是超過五年或未約定租期時，必須要透過公證，才會發生所有權移轉不破租賃的法律效果。

此為「債權物權化」的規定，由於一般債權行為並沒有公示的效果，也就是說第三人在被受讓該不動產所有權時並沒有辦法從旁得知其中有租賃關係的存在。設此規定是為了保障當事人的權益，避免債務人在受強制執行時，與第三人虛偽訂立長期或不定期的租賃契約，以妨礙債權人的執行。

三、法律效果

依民法第425條的規定，租賃契約既然對受讓之第三人繼續存在，該受讓人則當然承繼原出租人因租賃契約法律關係所生之權利義務，而為出租人的地位。

而若出租人就租賃物（土地）設定地上權等用益物權與第三人，因與承租人對於租賃物的使用、收益有所衝突，則可準用民法第425條的規定（民法第426條）。

四、民法第425條之1規定

民法第425條之1

土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第四百四十九條第一項規定之限制。
前項情形，其租金數額當事人不能協議時，得請求法院定之。

此規定所適用的情況我們直接舉例來理解，原本甲有一塊A地，而在A地上面有一棟B屋。甲先後將A地及B屋分別出售給乙和丙，並移轉登記完成，此時起即「推定」乙、丙間有租賃關係的存在，也就是說推定乙將A地出租給丙做使用，乙可以向丙收取A地的租金。