｜第49話｜租賃（中）

前言

承上回「出租人的權利義務」，這回我們講到「承租人的權利義務」，其中會介紹到許多在租賃中會遇到的糾紛，例如承租人遲繳租金、積欠租金時，押租金可否扣抵、承租人造成租賃物的毀損滅失時的責任、承租人造成失火時的賠償責任、承租人什麼情況需要通知出租人、租賃權讓與與轉租的不同、在違法轉租時的法律效果如何等。是許多在外租屋族所需要注意的地雷誤觸區，千萬要注意，也是從事不動產相關業者及參加國家考試者必學的知識喔！

肆、承租人的權利義務

一、給付租金

（一）租金給付之方式

原則上，租金大多是以金錢給付，但上面已經提到，不以租金為限。

（二）租金給付的時點

民法第439條

承租人應依約定日期，支付租金；無約定者，依習慣；無約定亦無習慣者，應於租賃期滿時支付之。如租金分期支付者，於每期屆滿時支付之。如租賃物之收益有季節者，於收益季節終了時支付之。

基本上，目前實務上簽訂租約，一定都會約定交付租金的時點，用得到第439條後段規定的機會其實已經不是那麼多。

（三）租金支付之遲延

比較重要的是民法第440條規定：「承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約。租用建築房屋之基地，遲付租金之總額，達二年之租額時，適用前項之規定。」文字很長，但重點歸納如下：

　1.　租賃物為房屋者，遲付租金總額沒有達到2個月租金總額，不得終止租約（土地法第100條：扣完押租金後的積欠總額達到2個月才能終止租約）。

　2.　租用基地建築房屋者，遲付租金總額沒有達到2年的租金總額，不得終止租約。

（四）押租金

　1.　在租賃契約中，很重要的一個問題是有關「押租金」。雖然民法沒有特別明文規定，但在內政部定型化契約範本，以及新法《租賃住宅市場發展及管理條例》中都有規定。第3條第13款規定：「押金：指承租人為擔保租賃住宅之損害賠償行為及處理遺留物責任，預為支付之金錢。」第7條：「押金之金額，不得逾二個月之租金總額。出租人應於租賃契約消滅，承租人返還租賃住宅及清償租賃契約所生之債務時，返還押金或抵充債務後之賸餘押金。」

　2.　問題：積欠租金能否以押租金抵扣？

出租人可主張以押租金抵扣租金，但承租人不得主張以押租金抵扣租金。性質上，押租金並不是租金，只是相當於2個月的租金總額。押租金實際上是作為承租人積欠出租人債務時，預先給付的金額。而土地法第100條也規定：「出租人非因左列情形之一，不得收回房屋……三、承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達二個月以上時。」所以出租人是可以在承租人積欠租金時，以押租金來抵償的，但要想提前終止租約，則必須扣完押租金後積欠總額達到2個月，才可以提前終止租約。