想要當二房東嗎？你必須知道轉租的風險｜蔡宜臻律師

高市李姓男子承租房屋未經黃姓房東同意，將房屋轉租給蔡姓男子，蔡竟在屋內燒炭自殺，房屋成凶宅，黃姓房東向房客李姓男子提出民事損害賠償認為，李違反租約不得轉租、出借約定，讓房屋成凶宅，害房價貶損100萬元，高雄地院審理認為，承租人負損害賠償責任，判房客賠房東100萬元……。

將租來的房屋轉租給他人使用，究竟合不合法？

依照民法第443條規定，未經出租人同意的情況下，承租人不得將租賃物轉租給其他人，但如果租賃物屬於房屋的話，且租約上沒有列出不得轉租等規定，房客可以將一部分的房屋轉租給別人。

也就是說，如果租約上沒有特別規定，房客承租房子後，依法可以將房子的一部分轉租給別人；但若承租物為單間套房、雅房，因空間獨立，只能「全部」轉租，除非房東同意，否則就屬於違法轉租。

租屋再轉租，結果變凶宅，就房屋跌價的損失，二房東究竟要不要對房東賠償？

報載新聞的這個案例，法院認為，這個自殺身亡的次承租人是個智識正常之成年人，明知該房屋並非其所有，應當可預見若他在該屋內自殺身亡，將使該屋成為俗稱之凶宅，日後有難以出租或出售，卻仍執意為之，係故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人，應負民法第184條第1項後段之侵權行為損害賠償責任。

而這個次承租人因為是經二房東允許為使用收益租賃物之第三人，所以依照民法第433條，二房東對於該房屋變成凶宅交易價值減損就應該要負損害賠償責任。(請參見臺灣高雄地方法院107年度訴字第894號判決)

但也曾有實務見解，以租賃房屋價值貶損係肇因於次承租人自殺行為，縱令二房東有違反禁止轉租約定，而任由次承租人進入租賃房屋，但未必就當然發生次承租人自殺身亡之結果。

換句話說，認為次承租人自殺身亡使租賃房屋價值減損與二房東違反禁止轉租約定並無相當因果關係，而僅判二房東賠償房東轉租後未給付之租金。(請參見臺灣高雄地方法院99年度訴字第1433號判決)

另有實務見解，則以民法第433條係規範租賃物之物理上毀損、滅失，不包括非物理上之經濟上損失在內，而駁回房東跌價賠償之請求。(請參見臺灣新竹地方法院100年度簡上字第79號民事判決)

文後呢喃

要注意，二房東依法得同時對房東與承租的房客負責，責任可不輕。且越來越多房東為了因應時代變遷而衍生之各式租賃法律問題，而在租賃合約中增加擬定相關條款，譬如增訂「若因房客轉租使房屋成為凶宅，承租人須負擔屋價損失及懲罰性賠償」等內容，某程度將可解決上開實務就民法租賃法律條文解釋之爭議，如此一來，轉租可能面臨的風險勢必更大。因此建議各位想要當二房東以前，一定要仔細閱讀租約相關規定以及評估轉租後續可能之風險，以免得不償失。

合里聯合法律事務所　蔡宜臻律師

蔡律師的粉絲專頁｜更多蔡律師的文章

想要接收新文章，請加入我們的Telegram頻道！