買到凶宅如何處理？｜陳鴻儀律師

張姓男子以538萬向退輔會新北榮民服務處標下鄭姓榮民留下的房產，後來才得知鄭當年死在屋內，陳屍多時，提告要求解約、退回價金及裝修等597萬餘元，新北地方法院認定，鄭是老死，屬於自然死，不算凶宅，今天判張敗訴….。

西洋人怕鬼，東方人怕鬼，筆者超怕鬼，更別說同在一個屋簷下（我相信很多人跟筆者一樣，至今我一個人看鬼片也是會怕到不敢睡覺）。

然而在房價高漲的時代，購屋往往是拿出畢生積蓄才能實現的夢想，但這樣喜氣的事情大家也不想因此買到凶宅，可是到底法律上凶宅定義是什麼，真的衰到爆讓你買到，在法律上能怎麼主張，這邊簡單來聊聊。

若購屋標的屬於凶宅，當然於價格是會有影響，會被認為是瑕疵，因此可以解約或減少價金的

首先，不管是買賣什麼東西，買賣雙方都會針對買賣標的物去約定它的品質或是效用，如果依一般常情或當事人約定，認為這個物品不具備應具備之價值、效用或品質的話，那麼在法律上就會認為這個買賣標的物有瑕疵，此時買方式有權可以解除契約或減少價金的。

什麼是「凶宅」？

法院實務多認為，所謂凶宅，依房屋市場之通常交易觀念，係指曾發生兇殺或自殺致死情事之房屋，此因素雖沒有對房屋造成直接物理性損傷，但依我國民情，曾發生非自然身故情事之房屋，會嚴重影響購買意願及價格，而造成該房屋之市場接受程度，因此可以被認定屬物的瑕疵。

內政部有對凶宅提出定義，認為是指：「賣方產權持有期間，於其建築改良物之專有部分(包括主建物及附屬建物)，曾發生凶殺或自殺而死亡(不包括自然死亡)之事實(即陳屍於專有部分)，及在專有部分有求死行為致死(如從該專有部分跳樓)；但不包括在專有部分遭砍殺而陳屍他處之行為(即未陳屍於專有部分)」。

依照上述的解釋，假設甲持有房屋期間發生非自然死亡的情況，那麼當他轉賣給乙時，對乙來說是凶宅；但如果乙再轉賣給丙，對丙來說就不算凶宅（阿飄會管你房屋賣給誰嗎？它不是都一直住在那嗎？電影不都那樣演的嗎？），而法院判決也有接受內政部這樣的定義。

因此如果是隔壁或社區公設發生非自然死亡的狀況，或者這個房屋在前前屋主時期有非自然死亡的情況，此時就不能被認定為凶宅。對此筆者認為，僅能透過契約的約定來解決。

結論

上法院訴訟，是一件耗時、耗錢、耗心力的事情，因此在買賣房屋前，最好還是多跟左右鄰居探聽，看看買賣標的是不是凶宅，而不用上法院傷神。又或者買賣標的雖不是凶宅，但同一社區的其他專有部分或公共設施存有非自然死亡的狀況，如果對此在意，恐怕事後以此為由要求解約或減少價金的難度就很高了，畢竟每天回家都會怕怕冷冷der，也是很折磨啦。

陳鴻儀律師事務所

陳鴻儀 主持律師

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