買到有瑕疵的房屋，想要解約退款？-物之瑕疵擔保的法律概念｜陳思辰律師

《新聞事實》據報載顏先生於2年前花了新臺幣250多萬元買房，合約明載不是海砂屋，沒想到裝潢時，卻發現天花板嚴重剝落，鑑定後確認是海砂屋，顏先生提出訴訟並獲得勝訴，判賠29萬。

之前賴鴻齊律師 的【買到海砂屋竟不能解約還款-淺談海砂屋買賣之瑕疵擔保責任】文中說明了什麼是海砂屋及簡單介紹海砂屋在實務上怎麼處理「物之瑕疵」的部分，本文將更進一步介紹「物之瑕疵擔保責任」的法律概念！

前言

買房稱得上是人生大事之一，大家都希望可以買到自己夢寐以求的房屋，而在這個房價高漲的時代，很多人花了大半輩子努力得來的積蓄終於購置了理想中的房屋，但是如果買到的房子有滲漏水、部分是二次施工的違建、坪數短少、凶宅、海砂屋、傾斜屋等情況，應該如何維護自身權益呢？可否直接要求解除契約呢？ 

什麼是物之瑕疵擔保責任？

我們先來看看什麼是「瑕疵」！

最高法院說：「所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限。」

由此來看，如果買到的房屋有滲漏水、坪數短少、凶宅、海砂屋、傾斜屋等情事，或有部分是二次施工違建恐遭拆除，都算是瑕疵。

接著，民法第354條 規定：「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。」所以，如果房屋有上開提到的瑕疵，不論賣方知情與否，均應負物之瑕疵擔保責任。

但是，如果在訂立契約時，賣方就已經將上開瑕疵情事告知，買方業已知悉房屋有上開所列的瑕疵，猶仍願意買受，則出賣人就不負擔保的責任囉。

發現房屋瑕疵，記得六個月內通知賣方、行使解除契約或請求減少價金！

民法第365條 規定：「買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第三百五十六條規定為通知後六個月間不行使或自物之交付起經過五年而消滅。前項關於六個月期間之規定，於出賣人故意不告知瑕疵者，不適用之。」

因此，如果發現買到的房屋有瑕疵，於通知賣方後，記得要在六個月內解除契約或請求減少價金喔！

雖然法條規定如果賣方是「故意不告知瑕疵」的情況，買方就不受六個月的除斥期間限制，但是如果真的超過六個月才行使權利，在訴訟中勢必會遭到賣方的抗辯，則買方就必須另外耗費心力、時間及篇幅向法院說明、證明賣方是「故意」隱瞞瑕疵，所以強烈建議一定要注意六個月的時效啊！

解除契約或減少價金？

再來就是筆者時常遇到民眾諮詢的問題了！「律師，我買的房子漏水漏成這樣，我想要解除契約」、「如果知道房子有這種瑕疵我就一定不會買啊，減少多少價金都不夠，我想要解約可以嗎？」。

其實 民法第359條 有規定：「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。」

基此，如果解除契約有顯失公平的情形，買方只能請求減少價金，可是怎樣會被認為顯失公平呢？

雖然法院向來認定：「所謂買受人解除契約顯失公平，係指瑕疵對買受人所生之損害，與解除契約對出賣人所生之損害，有失平衡而言。」

但粉絲們應該覺得概念還是很抽象吧？其實，法院在認定是否顯失公平時，絕不是兩造在庭上說得自己損害多大就會被採信，法院還是會綜觀瑕疵態樣、瑕疵嚴重程度、對居住安全、居住品質、身心危害程度等因素而定，另外，如果瑕疵是可以被修補的，通常法院也會認為解除契約顯失公平，而判斷買方只能請求減少價金。

又，回到前面提及的六個月除斥期間，因超過六個月就無法行使解約權或請求減少價金，所以六個月內究竟要行使解除契約還是請求減少價金就非常重要，曾經遇過有民眾堅持解除契約，但等到訴訟打到一半甚至宣判，發現法院認定解除契約顯失公平，想再請求減少價金卻因已超過六個月而無法請求了，實在不可不慎啊！

文後呢喃

其實買房真的是很重要的事情，建議買房前可以多加詢問屋況，並可挑不同時間點（例如白天、晚上、雨天、晴天）多次前往看屋，而賣家也應如實揭露，以減少事後的買賣糾紛。倘若真的不幸買到有瑕疵的房屋，也要盡快尋求律師協助，避免錯過六個月的除斥期間，並了解於六個月內應如何行使權利，方能維護自身的利益、不會得不償失。

以衡法律事務所 

陳思辰律師

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