｜第48話｜租賃（上）

前言

上次一次介紹了互易、交互計算及贈與三種契約類型，實際上也只有贈與比較需要多花篇幅說明。這周緊接著又是一個常見且問題繁多的契約類型 – 租賃。日常生活中最常碰到的租賃除了一般動產的租賃以外，大抵就是不動產租賃（租房、租地）還有汽車租賃（融資租賃）等，關於不動產方面另外有土地法和近幾年的新法「租賃住宅市場發展及管理條例」，不過既然是民法，這裡還是先以民法規定為主，再輔以相關特別法的規定。也因為租賃的重要性，民法在法條規範上從421條至463條之1，也足足有44條之多。

壹、租賃的基本概念

民法第421條

稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約。前項租金，得以金錢或租賃物之孳息充之。

一、定義

租賃與買賣一樣都是「雙務契約」，差別在於買賣是一方給付價金，一方移轉物的所有權，但租賃除了支付租金以外，另一方並不會移轉物的所有權，而是使其取得所謂的「使用權」。以租屋為例，承租人給付租金給出租人，出租人將房屋的空間交給租賃人去利用，這就是租賃。

二、租賃的客體：物／權利

承上，租賃的客體，就是「物」，不管是主物、從物、種類物、特定物，都可以作為租賃的客體。民法第463條之1更規定：「本節規定，於權利之租賃準用之。」所以「權利」也是可以作為租賃的客體。

三、租賃的內容：使用權

上面講到，租賃並不是移轉租賃物的所有權（否則就變成「買賣」了），只是在租賃期間內讓承租人對於租賃物可以有一定的使用權限。這個使用權限當然也可以依照契約內容去加以限制，例如民法第443條中規定轉租的限制。

四、支付租金

租賃契約以支付租金為必要。如果不用支付租金，那就會變成「使用借貸」而不是租賃了。但這個「租金」非一定是金錢，只是因為大多數情況都是以金錢給付才會以「租金」稱呼，實際上也可以用「物」來給付。

但問題來了，可以用「勞務」來當作「租金」支付嗎？

舉例來說，出租人將房屋出租給承租人使用，承租人提供勞務（為出租人工作）？這時就要看實際上雙方約定的內容了。如果雙方約定以一方出租租賃物，他方以勞務代價充作租金，例如每月工資為3萬元，其中1萬元充作租金，實際上承租人可領得2萬元，如此即可認定雙方為租賃的契約關係；但如果是雙方約定一方提供勞務，他方以物的使用作為勞務的報酬，可能就不能解釋為租賃的契約關係，而是僱傭的契約關係了，簡單說就是打工換宿。

貳、租賃的性質

一、雙務契約

一方交付租賃物供他方使用，他方給付租金。

二、債權契約

契約內容並不是約定移轉租賃物的所有權，也不是設定物權（例如：地上權等），單純就是約定一方交付租賃物給他方使用，他方給付租金，所以性質上屬債權契約。

三、諾成契約

無論出租人實際上有沒有交付租賃物，也不論承租人有沒有給付租金，只要雙方就上開契約內容達成合意，契約就成立，不以出租人交付租賃物為契約的成立要件（相對於使用借貸／消費借貸，需要一方交付物或金錢給他方，契約始屬成立不同）。

當然，不是自己的物，也可以成立租賃契約，只是要小心日後租賃物真正的所有人出面主張所有權，就有可能違反契約內容而須負擔損害賠償責任了。

四、不要式契約

基本上租賃契約沒有要求必須白紙黑字簽署書面才成立，口頭約定也可以成立租賃契約。只是為了交易上的安全以及保障契約外第三人，民法就部分租賃契約有特別規範（但仍然不會影響租賃契約不要式契約的性質）：