法官為什麼這樣判｜一屋二賣的受害者如何請求違約金（分析）

前言

上週我們介紹完案例事實後，對於定金的性質、房仲公司有無代理權、不動產買賣契約有無成立、有無民法第249條第3款的適用等，即為本案例中需要解決的問題，不知道上週看完案例後，有沒有動腦想想呢？我們直接來看分析吧！

問題分析

一、甲所交付的500萬元支票之定金的性質？是違約定金還是價金之一部先付？

（一）按違約定金在供契約不履行損害賠償之擔保，其性質應認為最低損害賠償額之預定。此與違約金除當事人另有訂定外，視為因不履行債務而生損害之賠償總額，尚有不同。故一方當事人交付之定金過高，而與他方當事人所受損害顯不成比例時，即應認當事人所交付者，已非違約定金，而為價金之一部先付，交付之當事人自得請求返還超過損害部分之金額，以求公平（最高法院82年度台上字第674號、95年度台上字第2883號判決意旨參照）。

（二）由此以觀，一方當事人交付之定金過高，而與他方當事人所受損害顯不成比例時，即應認當事人所交付者，已非違約定金，而為價金之一部先付，交付之當事人自得請求返還超過損害部分之金額，以求公平。是以，本件甲主張係為購買系爭房地而交付系爭支票作為定金，且該定金係屬違約定金之性質，惟甲（即交付定金之當事人）並未主張其給付該違約定金過高，為價金之一部先付，則乙（即收受定金之當事人）自不得代甲主張該違約定金之金額過高，為買賣價金之一部先付。

（三）況一般買賣不動產係以總價百分之十作為定金上限之慣例，此為兩造所不爭執；而本件買賣契約之定金額500萬元，僅占全部價金6800萬元之7.35％，係由房仲公司依據前開買賣慣例而定此金額，並經甲同意而支付系爭支票乙節，亦有卷附房仲公司98年9月15日回函可參；益徵甲交付系爭支票500萬元作為定金，惟該定金額核無過高之情事。是以，該筆500萬元之定金應屬違約定金，而非價金一步先付。

二、房仲公司收受500萬元支票之定金有無逾權代理？

（一）乙與房仲公司簽立專任委託銷售契約，委託該公司銷售買受系爭房地，約定委託總價7000萬元，委託期間自89年11月4日至89年11月30日止；嗣於89年10月22日，乙與房仲公司同意更改部分契約內容，更改後委託總價為乙實拿6800萬元（增值稅由買方負擔），及價款支付方式為：簽約款、用印款、完稅款各為總價10%、交屋款為總價70%，委託期間更改為自89年10月22日起至89年11月30日止等情，有卷附專任委託銷售契約書、委託契約書內容更改附表可憑。從這邊看來，乙與房仲公司於89年10月22日更改部分契約內容應僅限於「①委託總價為乙實拿6800萬元（增值稅由買方負擔）；②價款支付方式為：簽約款、用印款、完稅款各為總價10%、交屋款為總價70%；③委託期間更改為自89年10月22日起至89年11月30日止」等事項，可徵雙方之真意當係乙與房仲公司前開簽訂之專任委託銷售契約，除前開委託契約書內容更改附表所示之內容外，其餘事項仍應以原專任委託銷售契約之內容為準據。

（二）是以，觀諸乙與房仲公司所簽訂之專任委託銷售契約第 7 條第 2 項：「乙方（指住邦公司）無須再行通知甲方（指被上訴人）即得依本委託書條件或較本委託書有利於甲方之條件全權代理甲方收受定金．．．」，足見房仲公司自屬有權代理被上訴人收受上訴人為買賣系爭房地所交付之系爭支票甚明，且並無逾權代理之問題。

三、本案件之不動產買賣契約有無成立？

承上，乙與房仲公司有簽立專任委託銷售契約，雖然簽立後有變更該委託銷售契約的內容，但不礙於房仲公司代理乙與甲締約並收取定金，是認其甲乙間之不動產買賣契約為有效成立。

四、本案件之情形有無「給付不能」，而有民法第249條第3款之適用？

（一）按契約因可歸責於受定金當事人之事由，致不能履行時，該當事人應加倍返還其所受之定金，民法第 249 條第 3 款定有明文。又違約定金之交付，旨在強制契約之履行，供契約不履行損害賠償之擔保，性質上為最低損害賠償額之預定（最高法院82年度台上字第674號判決意旨參照）。

（二）甲交付系爭支票既係作為定金，並經房仲公司有權代理乙收受，並約定於89年11月15日簽訂正式書面買賣契約；房仲公司通知乙於89年11月15日簽約，因其未到場而未簽約；乙函知房仲公司約定於同年月24 日上午10時簽約，其卻又未到場；再分別於同年12月12日及同年月21日，通知乙簽訂買賣契約，因其未到場致兩造未能簽訂書面買賣契約；系爭房地均已出售完畢，共計1億90萬元等情，有卷附律師函、存證信函、出席簽到單、建物登記謄本可憑，可見本件系爭房地之買賣契約，顯係因可歸責於被上訴人之事由致不能履行甚明。

（三）再參酌定金收據第 3 條約定，如係被上訴人（賣方）不依約定履行，則應加倍返還定金；承上，被上訴人既有可歸責之事由而不依約履行，則上訴人依民法第 249 條第 3 款規定及定金收據第 3 條約定，請求被上訴人加倍返還定金即給付定金同額500萬元乙節，核屬有據。