法官為什麼這樣判｜一屋二賣的受害者如何請求違約金（問題）

前言

在房屋買賣中，通常會因為賣家在出售房屋的期間，會出現數個買家。在賣家的立場而言，當然是可以賣越高的價錢越好，但對於買家來說，可就不那麼認為了。而若是買家既然已經出價並交付定金，賣家才說不賣了（其實是要賣給出價更高的買家），此時定金應該什麼樣的性質呢？可以向賣家請求加倍返還的定金嗎？搭配我們上週民法的介紹內容，好好地思考一下吧！

事實背景

甲在成家立業後，一直想著擁有自己的房子，而經過一年期間的看屋後，終於決定買下某間地段好、交通方便、鄰近學區而價值6800萬元的房子，而在交付面額500萬元的支票給房仲作為定金後，屋主乙卻遲不出面簽約，甚至拒絕承認該筆買賣契約。在甲以存證信函催告後，已解除雙方間的不動產買賣契約。甲認為其受有預期利益的損失，所以向法院提起訴訟，請求乙加倍退還500萬元的定金。

原告（上訴人）甲請求的依據及理由

一、交付500萬元支票給房仲，房仲有給他一張定金收據，在收據上的第3條載明「如買方逾時不依約付款，定金任由賣方沒收，如係賣方不依約履行，則應加倍退還定金」。

二、依據民法第249條第3款規定：「契約因可歸責於受定金當事人之事由，致不能履行時，該當事人應加倍返還其所受之定金。」

三、因為不簽約是可歸責於出賣人（即屋主）乙的事由，所以依據上開約定及規定，出賣人應加倍退還定金。而由於經第二審法院判決已應給付150萬元，所以甲上訴請求再給付350萬元（即上訴利益）。

乙被告（被上訴人）抗辯之理由

一、乙認為支票在本質上是不代替物，不能充作為定金。

二、且甲乙間並沒有以該支票作為代物清償的意思，所以買賣契約並未成立。

三、房仲未依乙所指定的買賣條件出售房屋，為逾越權限的代理，以應不受其拘束。

四、該定金收據第3條乃民法第249條之「另有約定」的狀況，而在甲解除契約前，以並沒有給付不能的情事，所以甲並不能依此請求。

五、而定金500萬元，就其確保契約履行的目的來看，顯然太高了，已經不是違約定金的性質，而是價金之一部先付，應酌減到相當的金額。

本案件中的爭點

一、甲所交付的500萬元支票之定金的性質？是違約定金還是價金之一部先付？

二、房仲公司收受500萬元支票之定金有無逾權代理？

三、本案件之不動產買賣契約有無成立？

四、本案件之情形有無「給付不能」，而有民法第249條第3款之適用？

五、若為價金之一部先付，如何調整其損害額？