【法官為什麼這樣判】不付租金就算了，租約滿了還不搬走！？

前言

房東與房客間的租約糾紛十分常見，本週我們介紹的判決事實是關於房客未給付多期租金，而就算後來租約都到期了，房客還是沒有搬離租屋處，房東才起訴向房客請求返還房屋、請求租金及給付相當於租金的不當得利。

壹、程序部分

在每個訴訟案件中，若關於管轄（尤其是在專屬管轄）、訴之追加、變更、法人的法定代理人變更、當事人死亡而由繼承人承受訴訟等都會在判決中的程序事項中交代。但由於本判決過程中，並沒有特別的程序事項，故判決中沒有特別交代。

貳、實體部分

一、原告主張：

原告提起本訴訟所主張的是，在108年5月28日時雙方有簽訂租賃契約，約定被告承租原告在台北市的房屋，每月的租金是26500元，而租期是同年6月1日起至109年5月30日止。結果被告在108年9月開始就沒有付租金了，甚至租期都已經屆滿了，被告還住在租屋處內，是屬於「無權占有」。所以原告依據民法第767條第1項前段規定請求返還房屋、依據租約的第2、3條約定請求給付租金，並依據民法第179條規定請求相當於租金的不當得利。

二、被告抗辯：

被告則抗辯他住在這個房屋已經有10年以上了，之前都是每半個月交付租金13000元給原告。因為在108年的時候發生車禍休養半年，沒有收入來繳付租金。而被告在109年3月的時候有說要給付租金給原告，但原告拒絕受領。然後被告說要找其他房子很難、房東不讓他放戶籍害他領不到補助，而且房屋內有漏水等情況，原告都不修繕等。

三、法院之判斷：

（一）首先，在這個案件中所涉及的是租約的糾紛，所以法院在判斷上除了民法及其特別法的規定外，會著重在契約的約定內容，尤其是在於約定的期間、條件等更是重要，而當契約中所約定內容不明確時，法院則會著手於契約內容的解釋。

（二）由於原告在這件訴訟中所提出請求權基礎有「所有物返還請求權」、「給付租金的契約上請求權」及「返還不當得利請求權」等三個請求權，而在民事訴訟法中的概念，每一個請求權就是一個「訴訟標的」，也就是法院審理的目的，所以在這個案件中，法院要審理「原告有沒有權利要求被告返還房屋」、「原告有沒有權利想被告請求給付租金？而應該給付多少租金？」、「原告有沒有權利請求被告返還不當得利？」等，我們就依序介紹法院在這份判決上的理由。

（三）所有物返還請求權

在所有物返還請求權中，首要確定的是請求之人是所有權人，而原告在訴訟中有提出建物謄本表示其為該房屋的所有權人。而對於「無權占有」的部分，占有人對其占有必須負舉證之則，也就是說被告必須舉證證明其占有是有正當的權源，例如，原本被告與原告間有租賃契約的存在，就此則可以作為占有的正當權源，但是既然租賃契約中所約定的期間已經過了，被告即不能再占有該房屋。而被告有沒有提出其他證據證明其占有的權源，所以法官認為原告請求被告返還房屋是有理由的。

（四）給付租金請求權

關於租金，在民法第421條規定即可看出承租人有給付租金的義務。而在雙方的租賃契約中有約定在每月1日承租人要給付租金。又對於雙方間有無給付租金，應由承租人舉證其有給付租金。原告主張被告從108年9月1日起就沒有繳付租金，至109年5月30日止共積欠9個月份之租金238,500元。而被告又沒有對於有給付租金做任何舉證，甚至在訴訟審理中有承認其有拖欠租金的情況。所以法官認為原告請求被告給付租金是有依據的。至於被告有提說他有向原告表示要給付租金，但原告拒絕受領等，由於被告可以向法院提存以清償所欠租金，但被告也沒有這樣做，所以被告還是要將所積欠的租金給付給原告，與結論並無二致。

（五）不當得利返還請求權

由於被告在租約期滿後仍占用原告的房屋，如此就侵害到了原告身為所有權人的使用收益的權能，即為民法第179條所規定的不當得利，無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。而因為被告並不是直接受有租金的利益，而是無權占有享有使用收益房屋的利益，該利益的價額大多是以租金計算的，而原告是以原約定的租金計算，算是合理。法院對此部分認為既然在前面就已經認定被告是無權占有房屋，則原告請求被告給付自租約屆滿後三個月之相當於租金的不當得利是有理由的。

判決出處：臺灣臺北地方法院109年度訴字第7123號民事判決