你買到了「凶宅」嗎？買到「凶宅」可以解除契約嗎？|江皇樺律師

《新聞事實》

日前有網友在PTT的「home-sale」看板PO文，表示其朋友透過房仲買了一間賣方透過法拍取得的房子，簽約時在現況說明書上註明「產權持有期間」沒有非自然死亡。

完稅款給付後，經其他仲介告知該屋是「凶宅」，並找出當時法院公告：「債務人陳稱其子於屋內自殺死亡。」

但經警方調查，發現他兒子在96年就已經死亡，並經檢察官相驗，並無凶宅通報資料。賣方堅稱現況說明只寫產權持有期間無非自然死亡，即便先前曾有人自殺也不關他的事（新聞連結）。

江皇樺律師接受採訪影片（在這裏）

〖什麼是凶宅？〗

「凶宅」這個名詞其實並不是法律上的專有名詞，而是一般社會上對於有人「非自然死亡在裡面」房屋的通稱。

對於相關的定義，內政部曾經在民國97年7月24日「內授中辦地字第0970048190號函釋」給予明確定義：「指賣方產權持有期間，於其建築改良物之專有部分（包括主建物及附屬建物），曾發生凶殺或自殺而死亡（不包括自然死亡）之事實（即陳屍於專有部分），及在專有部分有求死行為致死（如從該專有部分跳樓）；但不包括在專有部分遭砍殺而陳屍他處之行為（即未陳屍於專有部分）。」

所以簡單來看，內政部版本的「凶宅」要件有三，也就是時間上「賣方產權持有期間內發生」，空間上「於其建築改良物之專有部分」及「發生凶殺或自殺而死亡」。

〖法院實務對於凶宅的認定〗

內政部定義以後，爭議就解決了嗎？並沒有。直到今日，只要在網路上查閱相關判決，仍然有許多針對「凶宅」爭議而提起的訴訟。

回到今天的案例，雖然房仲依照內政部函釋的見解，在現況說明書上記載「產權持有期間」沒有發生非自然死亡等事件，但這樣就可以脫免所有的法律責任了嗎？從法院近年的判決看來，顯然不是這麼一回事。

法院判決多數還是認為

「所謂『凶宅』，係指曾發生兇殺或自殺致死等非自然身故情事之房屋，此等房屋之通常效用雖不致有所減損，惟依我國社會民情，就一般大眾之觀感及認知，會有冤怨之氣存於案發房屋內，故對於此類凶殺或自殺致死之事件，多存有嫌惡畏懼心理，就居住其內之住戶，除會對居住品質心生疑懼，且會在心理層面造成相當之負面影響。因此，依估價學理適合性原則，非自然身故之情事，將對不動產之個別條件產生負面影響，造成經濟性之價值減損，進而影響其市場價格；且在交易市場及實務經驗中，具有此類非自然身故情事之房屋，均會嚴重影響購買意願及購買價格，因而造成該等標的市場接受程度及交易價格之低落，貶損其客觀交易價值，而具有減少價值之瑕疵」。

〖買到凶宅後的法律上主張〗

法院對於「凶宅」的認定，才不會限制在「賣方產權持有間」，只要曾經發生過凶殺或自殺，就符合法院所認定，一般大眾所認為的「凶宅」。而因為「凶宅」在客觀上會影響房屋市場交易的價格，所以符合了民法上的「物之瑕疵」，賣方就應該依照民法第354條到第360條，負擔「物之瑕疵擔保責任」，而不論賣方主觀上到底知不知道房屋是「凶宅」。

基於「物之瑕疵擔保責任」並不考慮賣方主觀上知不知道瑕疵的存在，所以在使用上也是有限制的。民法第365條就特別限制了，買方應該在知道瑕疵後「六個月內」主張瑕疵擔保，但如果交付後已經「超過五年」才發現，這個權利也就消滅囉。

如果超過了六個月才發現，也不是就完全沒有辦法，而是應該回到民法主張「不完全給付」，也就是賣方交付了一個不完全的房屋（價值上有所減損），但「不完全給付」和「物之瑕疵擔保責任」相比，雖然可以主張的期間比較長（一般是十五年），但需要證明是「可歸責賣方」，也就是賣方知道卻沒有告知囉。在賣方明知道曾經有人非自然死亡在內卻隱瞞不告知買方的狀況下，除了上面民事的責任以外，刑事上也是有可能構成第339條的詐欺罪的，法院也是有相關判決可以查詢的！

最後，很重要的一點是，如果這個案例雙方真的對簿公堂，針對房子是不是真的是「凶宅」，也會需要買方去證明唷。

〖律師經驗談〗

筆者多年前曾經處理過一件案子，同樣主張買了「凶宅」，同樣主張有人非自然死亡，最後卻因死亡證明記載的死亡地址「不在該屋」而被法院認定「不是凶宅」；另外，如果從樓上跳下來死在公共空間，雖然定義上樓上才會屬於「凶宅」，但對於交易上還是會有影響的，不可不注意喔！