〖0元購屋〗有陷阱，專挑銀髮族下手｜翁健祥律師

法務局消保官林煥沐指出，近來有房仲集團利用網頁廣告大力宣傳「0元購屋」免費投資講座，宣稱不用自備款就能輕鬆買房，還說可出租，拿收到的租金繳房貸獲利；但參加者不乏中高齡者，簽約後才發現房貸過不了關，民眾發現銀行不肯借錢、自己又無力付清房價，想解約就得面臨巨額賠償。

林煥沐就舉例，65歲的退休婦人因孩子成家立業，打算出售3房2廳、改買2房，多餘的錢還能養老，但聽聞0元購屋法後，立刻簽約掏出100萬買下2間各600萬餘元的房屋，孰料銀行因高齡拒絕貸款，不但要付60萬違約金和2％仲介服務費近30萬，拿回所剩無幾。高齡者想要向銀行申請貸款，一般來說，銀行基於風險控管，較不容易同意，如無還款能力或沒有固定收入，銀行不予核貸的可能性很高（新聞事實）。

一、不動產買賣契約通常是定型化契約，約定有違約訂金沒收、違約金等條款

（一）多數民眾購時簽定不動產買賣契約書時，往往沒有仔細看過建商或房仲公司提供契約條文，甚至有常發生有看也沒有懂的狀況：

以臺北市政府地政局、中華民國地政士公會全國聯合會與社團法人台北市地政士公會共同製作之不動產買賣契約之違約罰則為例：

「買方如有違反第三條(買賣價金之給付)第三項、第五條(產權移轉)第一項約定時，賣方得訂相當期限以書面催告買方履行，逾期如未履行，賣方得解除本契約，並將已收價款全數沒收，充作違約金。」

（二）依照上開契約條文，代表買方如果沒有依買賣契約按期支付買賣價金，就算是買方原本預期向銀行可貸款八成資金，一旦銀行無法核貸或核貸成數有落差，造成買方購屋資金不足無法履約，此時買方如果無法繼續支付，賣方書面催告後就可以解除買賣契約，將已收之價款全部沒收充當違約金。這也就是上面新聞65歲退休婦人因為銀行不核貸，所以付不出後續的購屋款，結果要付60萬違約金和2％仲介服務費近30萬

二、審閱修改（看懂）不動產買賣合約是很重要的事，建議簽約前就先尋求法律專業協助：

（一）其實以新聞中的0元零自備款購屋推銷方式，過往就已經屢見不鮮，但是近來似乎已針對老年族群推銷購屋之趨勢。問題的癥結在於退休高齡者想要向銀行申請貸款，一般來說，銀行基於風險控管，較不容易同意，常發生不願貸款給沒有工作的高齡退休者，或是核貸成數僅有三到五成，造成購屋者有數百萬購屋資金缺口，而無資力繼續履行買賣契約支付價款。

（二）老年人貸款購屋難道一定會被騙嗎？如何避免貸款金額難以控制的風險？其實買賣不動產其實是很重大的人生決定，筆者認識一位長輩向來在簽定任何重大法律契約前都有請律師審約的習慣，當時筆者在評估過該名長輩之貸款條件後就有告知留意貸款成數不足問題，所以在其買賣契約修改增加約定載明「若將來買方申辦貸款未達一定成數或無法獲得貸款時，買方可解除買賣契約，賣方應無條件返還定金及已支付之各期購屋款」。此一條文可讓買方就可免除將來因為貸款成數不足或無法順利貸款，無力繼續履行買賣契約，而遭賣方沒收定金及違約金的風險。

三、新聞中之退休婦人是否得依民法第74條急迫、輕率或無經驗撤銷買賣契約或減輕違約金？

（一）法律行為，係乘他人之急迫、輕率或無經驗，使其為財產上之給付或為給付之約定，依當時情形顯失公平者，法院得因利害關係人之聲請，撤銷其法律行為或減輕其給付，民法第74條第1項定有明文。 準此，解釋上如果新聞中之退休婦人似乎可依據民法第74條主張自己急迫、輕率或無經驗而請求法院判准撤銷買賣契約或請求減少違約金。

（二）但依行政院頒佈之不動產委託銷售定型化契約應記載及不得記載事項：「契約審閱期間：本定型化契約及其附件之審閱期間（不得少於三日）。」是以，目前房仲與建商提供簽約的不動產買賣書多數都有提供三日以上之審閱期限間，若新聞中該退休婦人有超過三日以上審閱期間而仍簽立該不動產買賣契約，能否符合急迫輕率要件而仍得主張自己急迫輕率而撤銷買賣契約，有待實際訴訟後法官個案認定。

結論

依契約締結自由原則，民眾決定要購買不動產前當然要充分考量自身的資金來源，雖然說國人購屋資金來源十分習慣有大部分之來自銀行貸款，但對於高齡退休者而言，銀行通常放款會變得非常謹慎，因為退休沒工作的高齡者在銀行眼中認為償還貸款能力不佳，所以不容易獲得貸款，也不易貸到自己預計的成數，而容易產生如新聞中之退休婦人因無法繼續支付購屋期款而遭解約沒收訂金、違約金且損失仲介費情況，是否有不肖業者專門針對此種高齡退休族群，故意欺騙宣傳不用自備款，可全額貸款買屋、換屋，再利用高齡退休者銀行不易核貸之制度特性，惡意獲取沒收訂金違約金，亦值得政府相關部門留意。

鼎力法律事務所　　翁健祥 律師

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