租屋簽約要小心，千萬別在簽約前就白白付了租金或押金！｜鍾亞達律師

又是 張淑晶！新北市一名男子，去年在網上見有房屋出租資訊，隨即用LINE約自稱姓「鄭」的男房東看屋；看屋後，男子向房東表示不承租，沒想到對方又表示還有另一間房可租，並稱可以優惠降租金，但要求先匯1個月租金、3個月的押金等，男子為租屋便進行匯款。男子匯款後，卻苦等不到房東來簽約，直到當晚才由張淑晶出面，持載有「黃鐸」簽名的「自製簡易租屋合約書」來簽約，男子反應過來後決定不租屋，並要求退還租押金，遭張淑晶拒絕。其後，男子提告請求返還租金、押金，但台北地方法院認為，該受款帳戶非張所有，且林未證明張是直接受益人，判決男子敗訴（新聞連結）。

租屋糾紛是很常見的，在新北市因為有張女士的關係，好像糾紛就更常見了……。張女士似乎一直都慣常使用假名或人頭來簽約進行簽約，而這次則是使用他人帳戶進行交易。如果用假名簽約是否有效？租屋該如何避免發生糾紛？而在本件中當事人應該如何取回已先匯出去的租金、押金呢？

用假名簽約也可能有效力！

沒有確定不要給錢不然很難拿回來！

租賃契約請一定要慎選房東或房客！

假名簽約的效力

如果房東用假名簽約，契約是否有效力呢？認真講起來的話，其實這個問題我寫四、五千字都未必寫得完，不過今天就先討論單純一點的情形，我們就以「藝名」為例吧！舉例而言，假設昨天寫文的江律師人稱「小巨蛋金城武」，已經屬於社會公知之事實；如果今天江律師在合約上簽「小巨蛋金城武」的名義，該簽名是否有效力呢？答案是，契約並不會因此而當然無效，只是會有後續一些證明上的問題。另外，像是藝人的藝名、插畫家的藝名等，其實也會有類似的情形，契約並不因為使用假名而當然無效。

租屋應如何避免發生糾紛？

也不是想檢討被害人，不過本件中當事人實在是欠缺戒心，一直到張淑晶出現才覺得苗頭不對。原則上錢只要給了人，要討回來就會是件麻煩的事，所以律師都會建議盡量把條件、對象弄清楚再進行付款。如果對方跟你說「不付款就連談都不用談」怎麼辦？很簡單，這種對象不交易也罷！房子再找就有，錢出去了就回不來，更何況這種人要是好房東的可能性實在太低、太低。

本件中的當事人該怎麼辦？

雖然沒看到判決書，但律師猜測當事人應該是主張「 不當得利返還請求權」。既然契約沒有成立，這樣的請求基本上是有理由的，只是當事人主張的對象不應該是「張淑晶」，而應該是「受款帳戶的所有人」，因為該帳戶所有人才是真正受有利益、應該負返還責任之人。

或許有人會問：「我不知道帳戶所有人是誰怎麼辦？」但其實只要有帳戶資料足以特定交易對象，當事人是可以透過法院去函銀行查詢以特定帳戶所有人的，所以這個問題並非無法解決。

結論

雖然張淑晶女士在外名聲不太好，但法院並不會因此就把她的訴訟都判敗訴，重點還是在於 當事人之主張是否有理由、 是否善盡舉證責任。

本件中，當事人明顯是犯了「告錯人」的問題，如果告的對象是「受款帳戶的所有人」，應該便不至於受敗訴判決。

懿品騰達法律事務所　鍾亞達律師

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