房東可以扣抵房客押金嗎？｜陳鴻儀律師

《事實》

最近在法律諮詢的時候，有民眾問到：「房東(即出租人)在甚麼情形下可以扣抵房客(即承租人)押金？」

《法律論述》

押金，主要目的係為擔保承租人租金之給付、承租人對房屋造成損害之賠償及承租人於租約期滿時按時返還房屋。

原則上「押金」應於租期屆滿時，無息全額返還承租人，惟在例外之情形，出租人可以主張「扣抵」。

以本次詢問者之租約為例(下稱系爭租約)，系爭租約中約定出租人可扣抵押金之項目即有三項：

(1) 提前退租。

(2) 積欠之租金、水電費、瓦斯費、管理費等基於租賃契約所產生之費用。

(3) 房屋（含設備）毀損之修繕費用。

而較須注意者為第3項，系爭租約中僅約定「房屋（含設備）毀損之修繕費用得由押金中抵扣」，惟按〈民法第430條〉規定：「租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人負擔者，承租人得定相當期限，催告出租人修繕，如出租人於其期限內不為修繕者，承租人得終止契約或自行修繕而請求出租人償還其費用或於租金中扣除之。」

可知，房屋（含設備）毀損如係因不可抗力或自然耗損所致，依法應由出租人負擔，故修繕費用若欲從押金中抵扣應僅限於「可歸責於承租人所致者」為限。 

《結論》

本件系爭租約中並未將房屋（含設備）毀損部分區分成「可歸責於承租人所致」及「因不可抗力或自然耗損所致」，日後恐易產生糾紛，不可不慎。

依據「契約自由原則」，只要是不違反公序良俗及法律強制規定之事項，經過雙方同意後，即可成為契約之一部分。

因此，在簽訂租賃契約前，就租賃期間長短、押金多少、如何給付租金、如何退還押金、甚麼情形會扣抵押金、附設家具將來要不要恢復原狀等事項，皆要詳細議約，始能確保自身權益。

內政部所提供之「新版房屋租賃定型化契約」，針對報稅、遷戶籍、押金、解約金等都有明訂規範，藉此平衡租賃雙方之權利，建議簽訂租賃契約時可多加參考！