住戶大會真的可以管那麼多?—淺談區分所有權人會議決議之界線｜賴鴻齊律師

《新聞事實》
陳姓男子在社區購屋並大手筆買下28個停車位，想出租賺錢，但社區管委會以住戶大會決議，禁止他出租給外人，雙方鬧上法院；新北地院認為陳男的車位屬「約定專用」停車位，不能違反區分所有權人的共同利益，且該決議並無不法，判陳男敗訴，不得外租。

　
《前言》
我國都會區高樓大廈林立，為了加強公寓大廈之管理維護，提昇居住品質，減少區分所有權人居住期間之紛爭，因此區分所有權人會利用區分所有權人會議擬定住戶規約，規範區分所有權人間關於區分所有建築物及其基地之管理、使用等事項。然而，住戶規約或大會決議內容常常限制少數區分所有權人之權利行使，並導致少數區分所有權人之權益受損，進而衍生紛爭，因此筆者謹以上開新聞事實，簡要說明區分所有權人會議決議之界線：

對少數區分所有權人之不利決議，應有充分理由，且不得權利濫用或背於公序良俗

區分所有權人會議經由多數決作成之決議，與少數區分所有權人之權益發生衝突時，其是否係藉由多數決方式，形成對少數區分所有權人不利之分擔決議或約定，應有充分理由，始不悖離「按應有部分比例分擔」之原則。
　
且是否係以損害該少數區分所有權人為主要目的，基於公平法理，法院固得加以審查，惟應從大廈全體住戶因該決議之權利行使所能取得之利益，與該少數區分所有權人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之。
　
倘該決議之權利行使，大廈住戶全體所得利益極少，而該少數區分所有權人及國家社會所受之損失甚大者，非不得視為以損害他人為主要目的，不能單憑該決議對少數區分所有權人現擁有之權益有所減損，即認其係藉由多數決方式，形成對少數區分所有權人不利之分擔決議或約定，認以損害他人為主要目的，而屬權利濫用，或違反公序良俗(最高法院97年度台上字第2347號判決參照)。

是以，區分所有權人會議雖可決議限制少數區分所有權人之權利行使，但應充分說理，不得以多數暴力方式進行權利濫用或違反公序良俗，如有違反，則該決議內容應屬無效(臺灣高等法院103年度上字第1303號判決參照)。

《結論》
　
本件案例事實中，陳男所購買之28個停車位類型為防空避難室兼停車位之「法定停車空間」，屬設置於區分所有建物之共用部分，但約定由特定區分所有權人使用之「約定專用部分」，故區分所有權人大會依公寓大廈管理條例第9條第2項、第15條第1項、第23條第1項規定，自得以決議或規約，就該28個約定專用部分停車位之使用、收益，加以限制。
　
區分所有權人大會限制陳男不得將該28個停車位出租予非社區住戶之理由，是因為全體住戶之停車位與該28個停車位均係使用相同之車道及電梯出入，且28個停車位數量已逼近整體住戶3分之1，則如將該28個停車位全部租予非社區住戶，將導致出入人員複雜，恐影響社區安全，並增添社區管理之困難度及支出之增加，而法院審酌上情後，認為該決議內容合於常情而非權利濫用，亦未違反公序良俗，應屬有效，陳男自應遵守決議內容，並判決陳男敗訴(臺灣高等法院101年度上字第1191號判決、臺灣新北地方法院101年度訴字第784號判決參照)。